東京の不動産は、年々価値が下がってしまいます!!

　株価が堅調だと、不動産価格も安定する?

　今の日本の不動産市場は、異常!!

　いずれ崩壊して大暴落する!!

一部地域では新築マンション契約率の低下に伴う売れ残りが見られ、値引き販売が行われているモデルルームも多々あります。

都心の湾岸地区では中古マンションの売り物件が増えているが売れておらず、かつて国内不動産を爆買いした中国人からも売りが殺到している。

　不動産価格や株価を低迷させた民主党政権から自民党へ政権交代が行われ、デフレからの脱却と富の拡大を目指す経済政策として、アベノミクス「3本の矢」が打ち出されました。

・大胆な金融政策 (金融緩和)

・機動的な財政政策 (財政出動)

・民間投資を喚起する成長戦略

　しかし、「1.大胆な金融政策 (金融緩和)」「2.機動的な財政政策 (財政出動)」は十分に効果的で、民主党政権時には一時8000円台と長らく低迷していた株価が大きく息を吹き返した。　

　株価動向と軌を一にするように、国内不動産市場も大幅に回復した。

日本銀行は、金融緩和政策の一環として、公開市場操作において、市場からJ-REIT(不動産投資信託)を年間約900億円買い入れてもいる。

なにより実質金利低下をもくろむ「イールドカーブコントロール」を行う「長短金利操作付き量的・質的金融緩和」で、金利を底にへばりつかせている効果も大きい。

　確かに首都圏の新築マンションは2015年後半から契約動向が鈍くなり始め、2016年に入ってから一段と低迷、契約率は市場の好不調を占う分岐点とされる70％を恒常的に割り込んでいる。

2012年に5283万円だった都区部マンションの平均価格は、2015年に27％アップの6732万円をピークに低迷。

2016年の発売戸数は3万5772戸と、リーマンショック後の2009年以来の低水準にとどまった。

不振の理由は明白で、価格が高くなりすぎたからだ。

アベノミクス効果による地価上昇に加え、人件費や資材価格高騰による建設コストの上昇、また低金利が住宅ローン利用者の購買力を上げ、借り入れを通じて事業を行うデベロッパーにも恩恵をもたらしたといった側面もある。

東京カンテイによれば、首都圏の新築マンション価格(70m2換算)を平均年収で除した年収倍率は、2012年の8.7倍から10.68倍へとハネ上がった。

　しかし、それ以降の動向を冷静に眺めるとどうだろう。

首都圏新築マンションは2017年に入ると5000万円台後半へと、一段と上昇し、契約率も70％前後へと回復している。

都区部に至っては7159万円と、36％(2012年比)もの上昇と、すっかり回復している。

■発売戸数が少なくなっている理由

　首都圏新築マンション市場は大手の寡占が進んでいる。

リーマンショック前の大手寡占率は20％程度だったが、現在では40％以上が大手による供給になっている。

マンションの立地について都心・駅近などを中心に厳選する傾向が強まっていること、建物のタワー化や大型化が進んだことで事業総額が膨らむことから、中小規模のデベロッパーには手を出せなくなっていることが理由の1つだ。

　在庫や売れ行きなどの市場動向をうかがいつつ、供給調整を行っているのが実態だ。

もちろん完成在庫もあり、現場では値引き販売も行われているが、すぐに売れないと破綻するという状況でもないため、焦りはない。

こうした弾力性のある市場では、世界的な大規模経済・金融危機や、大規模な震災、または極端な金利上昇でも起きないかぎり、大きく崩れる要素はないのだ。

　一般に「バブル崩壊」といえば、相場から著しく乖離して上昇した資産価格が、何かのきっかけではじけてしぼんでいくというイメージを持つ人が多いだろう。

また、「暴落」といえば、現在の価値から、半値やそれ以下になるという状況を想定するものと思われる。

一部では「都心湾岸のタワーマンションは現行の坪300万円台から100万円台に暴落する」といった見解もあるようだが、そうなる可能性はほとんどゼロだ。

　仮に都心湾岸地区の賃料が3分の1に落ちるなら、そうした暴落はありうる。

■「爆売り」といった状況は見られない

　なぜこれほどまでに暴落論が語られるのか。2012年に中国人が買った新築マンションが、譲渡所得が大幅に税制優遇される5年の期限が切れることを境に一斉に売りに出されるという連想が働いているのかもしれない。しかし、長期譲渡として認定されるのは原則として「引き渡しから5年」である。タワーマンションは契約から引き渡しまで、1年から2年、場合によってはそれ以上かかるものも多い。確かに、中国人を中心とした外国人のいわゆる「爆買い」はかつての勢いを失い、中古マンション市場では売りも出ているが、2017年に「爆売り」とまで言える状況ではない。

　また、世界的な視点から日本の不動産市場を見てみると、バブルから程遠いこともわかる。アメリカやカナダ、オーストラリア、アジア諸国の主要都市では、日本市場をはるかに上回るチャイナマネーが不動産市場を席巻、不動産価格の吊り上げが社会問題化している。

　中国による対オーストラリア住宅投資は15年時点で42億オーストラリアドル規模(約3700億円)であり、アジアタイムズによれば、過去3年間におけるマレーシアの不動産投資の内、実に46％が中国からの投資である。これに比べれば日本の湾岸タワーマンションへの中国人の投資額などかわいいものだ。資金の引き揚げが起きたとしても、ごく一部の影響にとどまるだろう。日本の不動産市場の先行きについて「バブル崩壊」「大暴落」を心配する状況には、どのような観点から考えてもありえないのである。

長嶋修 :不動産コンサルタント（さくら事務所会長）の見解ではあるが・・・。