都内の地価暴落!! 2019年3月激震!!
既に始まっている地価暴落!!
個人投資家たちが「「売り」に出ています!!
法改正で税金６倍に「空き家」大量売りで始まる不動産大暴落
業界では、不動産の暴落を懸念する声が強まっています。
週刊現代でさえまもなく「不動産大暴落へ」という特集を何度か組んでいます。
住宅ローン金利が過去最低を更新し、マイホームを手に入れるには絶好のチャンスにも見えるが、近いうちに値崩れを起こす不動産ばかりです。
不動産価格が大暴落!!
最大の要因は「供給過剰」なのです。
ここ数年で、大量の不動産がどっと市場に出ています。
「空き家対策特別措置法」が施行されて、これまで“空き家”の固定資産税は、更地の６分の１と低く抑えられていましたが、今は負担が６倍にハネ上がっていますことも原因です。
増税をきっかけに誰も住んでいない空き家を“売却”したり“賃貸”に回す所有者が続出していますので、これが「供給過剰」に拍車わ掛けているのです。
驚くのは、空き家の数なのです。
総務省の調べでは、全国の空き家は８２０万軒を突破。
７軒に１軒は誰も住んでいない。
東京でも、空き家率は１０・９％に達し、軒数にすると８１万７２００軒と、世田谷区と大田区にあるすべての住宅を足した数より多いのです。
半分が売りに出されただけでも、供給過多になるのは間違いない。
買うなら駅から５分以内の物件を
しかも、「２０１９年問題」が控えている。
日本の世帯数は、２０１９年の５３０７万をピークに下がり続け、２０３５年には４９５６万世帯まで減少すると見込まれています。
すでに人口は減少に転じていますが、とうとう世帯数まで減り始めているのです。
マイホームを考えている人は、２０１９年まで待った方が宜しい!!
今、マイホームを買うのは止めたほうがいいでしょう
誰かに不動産を貸すと想定した場合、健全な利回りは5から～8％だ。
たとえば1億円のマンションを購入して賃貸に回した場合、13年から20年で元が取れる、というレベルだ。
なぜ5から8％かというと、リスクとリターンのバランスだ。
1億円でマンションを購入し、それを保有するということはそれなりのリスクを背負うことでもある。
（1）値下がりリスク
（2）災害リスク
（3）事件リスク
（4）欠陥リスク
（5）管理リスク
まず、1億円で購入しても5年後には資産価値が7000万円に下がっているかもしれない。
地震や洪水、津波に遭うかもしれない。
その部屋で誰かが殺されたり、自殺や孤独死もあり得る。そのマンションの杭が基礎となる地盤に刺さっていないこともあり得る。
管理組合が困った人物に支配されて、修繕積立金を横領される可能性もゼロではない。
そうでなくても、建物は日々老朽化していく。
そういう諸々のリスクを背負っているのだから短くて13年、長くても20年で「元が取れる」価格水準が健全である、と私は考える。だから利回りが5から8％。ただし、この水準が適用できるのは入居率が90％以上を望める都心エリアのみ。郊外や地方に行くと10％から20％の利回りでないとリスクに見合わない不動産も多い。
ところが、現在の市場はその水準を逸脱している。たとえば、東京都港区かつ山手線の内側で新築マンションを購入すると、利回りは3％そこそこ。物件によっては2％程度のケースも散見される。つまり、健全な利回りである5から8％と、現状の3％の差がバブル分なのだ。
仮に価格が1億円で年間の実収が300万円（利回り3％）のマンションが、年間5％の利回りの物件になるには6000万円に値下がりしなければならない。その差の4000万円分がバブルということ。
現在の局地バブルエリアは4割程度の値下がりリスクを背負っていることになる。
この4割の値下がりが短期間に発生すると「大暴落」ということになる。
需要と供給の法則、金融情勢
その値下がり局面（あるいは暴落）はいつ起こるのか？
それは来月始まっても不思議はありません!!
まず、モノの価格を市場が決める「需要と供給の法則」は不動産にもあてはまります。
たとえば都心エリアでは中古マンションの売り出し物件が大量に発生していますが、売買が成立する成約数はたいしてありません!!
この側面だけ見れば、供給過剰である。
特に江東区の湾岸エリアではこの傾向が強い。
まだまだ市場が楽観的なために売り手側がまだ焦っていな。
今の市場の妙な均衡は当面続きます。
2020年の東京オリンピックまで不動産価格は上がり続ける」という、何の根拠もない安堵感が業界を押し包んでいます!!
業界の供給過剰の現状は変わることはありません!!
不動産が売れずに所有者たちが、損切を始めると「暴落」が一気に動き出します!!
この不動産所有者の損切に、金融情勢は資金の回収に走り出しますと「業界」はパニックに成り不動産価格が大暴落を始めます。
「業界」のパニックは、何時引き起こされるのか?
それは、2019年3月激震が走ります!!
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